Lo que necesitas saber al comprar una hipoteca

Si estás pensando en comprar una casa, probablemente hayas empezado a comprar una hipoteca. Es una tarea desalentadora estar seguro, pero no tiene que ser así. Antes de sumergirse en el mar de las calculadoras de hipotecas y las aplicaciones en línea, necesitarás saber algunas cosas sobre su situación financiera antes de presentar su solicitud: cuánto ganas; tu puntaje de crédito, tu efectivo disponible; y tu proporción de deuda a ingresos. Desde banqueros hasta agentes inmobiliarios y corredores hipotecarios, hemos reunido un panel de expertos para sopesar y ayudarte a comprender cómo buscar el trato perfecto.

Hay múltiples formas de obtener una hipoteca. La ruta más directa es a través de una institución de crédito o un banco. Esto se llama un prestamista directo. El banco usa sus propios fondos y establece sus propias tarifas. Hay algunos beneficios cuando se trata directamente con un banco. Los bancos están regulados por agencias estatales y federales, lo que significa que generalmente son confiables, y el banco es una ventanilla única. No tienes que tratar con nadie más para tu préstamo. Sin embargo, cuando trabajas con un banco, puedes tener opciones de hipoteca más limitadas. Estos tipos de prestamistas ofrecen solo sus propios paquetes de préstamos. Si deseas comparar precios, tendrás que chatear con una variedad de prestamistas.

Conocidas por sus tarifas más bajas, las cooperativas de ahorro y crédito ahora están activas en hacer préstamos de primera y segunda hipoteca a largo plazo en propiedades residenciales. Ofrecen programas especiales para compradores primerizos e incluso pueden ayudar a quienes tienen problemas de crédito. Dicho esto, debes ser miembro de una cooperativa de crédito para obtener sus beneficios. Muchas cooperativas de crédito son locales o regionales, y algunos empleadores, como Disney, patrocinan sus propias cooperativas de crédito. El sitio web culookup.com puede ayudarte a encontrar cooperativas de crédito en tu área.

También puedes consultar algunas de las muchas agencias de préstamos. Estas son compañías como HomeBridge Financial Services o Skyline Home Loans. Las agencias de crédito no venden productos distintos de las hipotecas y, por lo general, ofrecen una amplia gama de opciones de préstamos hipotecarios. Pero trabajar con un prestamista directo no tiene inconvenientes. La mayoría tiene programas de préstamos rígidos y requisitos más elevados.

Una tercera opción es trabajar con un agente hipotecario. Los corredores tienen acceso a una variedad de prestamistas y pueden guiarte a un prestamista nacional o regional que sea más probable que acepte tu solicitud de préstamo en función de tu información financiera. Y debido a que el corredor de hipotecas se ocupa de tantos prestamistas y compañías diferentes, el corredor está obligado a obtener una tasa más favorable. Dado que mejores tasas son clave, nos enfocaremos en los agentes hipotecarios, pero antes de ir allí, veamos los diferentes tipos de préstamos.

Las hipotecas convencionales requieren una tasación de los bienes inmuebles, y la propiedad sirve como garantía para el préstamo. Las hipotecas convencionales no están garantizadas ni aseguradas por el gobierno federal. Con un préstamo garantizado, un tercero (como una agencia gubernamental como la FHA o VA) garantiza al prestamista el reembolso de una parte del préstamo.

En un esfuerzo por garantizar que la vivienda de calidad estuviese disponible para todos los ciudadanos de los EE. UU., La Ley Nacional de Vivienda de 1934 creó el préstamo hipotecario asegurado por la FHA. La Administración Federal de Vivienda tiene límites en los montos por los cuales los préstamos pueden ser aprobados, pero estos montos cambian. La FHA también establece estándares para la calidad de la construcción y los requisitos de crédito para los prestatarios. Si deseas un préstamo de la FHA, debes obtener financiamiento a través de un prestamista, que acepte hacer el préstamo. No puedes pedir prestado directamente a la FHA.

La Administración de Veteranos puede garantizar préstamos para hombres y mujeres elegibles. Al igual que la FHA, la VA no presta dinero sino que garantiza los préstamos otorgados por instituciones de crédito privadas aprobadas por la agencia. Los veteranos que buscan préstamos deben solicitar un certificado de elegibilidad. Si bien no existe un tope en la cantidad de préstamo que un veterano puede obtener, limita el monto garantizado, que es $ 453,100 para 2018.

Si tienes problemas de crédito, es posible que desees pensar en las opciones de préstamos de alto riesgo. Sin embargo, los prestatarios subprime no obtendrán las mejores tasas de interés. Esta opción está diseñada para la aceptación de hipotecas, independientemente de la tasa otorgada. Los prestatarios subprime presentan un mayor riesgo de incumplimiento del préstamo. Pero bueno, si su crédito es de 580 o menos, y desea comprar, los préstamos de alto riesgo pueden ser una opción perfecta.

Fannie Mae y Freddie Mac son nombres abreviados de Federal Mortgage Association y Federal Home Loan Mortgage Corporation, respectivamente. Son nombres que los compradores de viviendas pueden escuchar mucho. Estas corporaciones de propiedad pública ofrecen un mercado secundario para préstamos residenciales unifamiliares y multifamiliares. Básicamente recaudan fondos para comprar préstamos vendiendo bonos garantizados por el gobierno a tasas de interés de mercado y "crean oportunidades para que las personas puedan comprar, refinanciar o alquilar una casa". Sin embargo, no emiten hipotecas directamente a los compradores de vivienda.

Hay varios tipos de hipotecas. Una hipoteca de tasa fija o FRM significa que la tasa de interés permanece igual durante la duración del préstamo. Una hipoteca de tasa ajustable o ARM significa que la tasa de interés fluctúa con la volatilidad de las tasas en el mercado. Traducción: algunos meses su pago será mayor. Un prestatario también puede hacer pagos en una hipoteca cuya deuda no se ha reducido o "amortizado" por completo al momento de vencimiento del pago final, lo que hace que el último pago sea mucho más grande. Esto se llama hipoteca con un pago final global.

Si eres un inquilino, probablemente te preguntas si comprar una casa tiene sentido. ¿Cómo afectarán tus gastos actuales a la asequibilidad de la casa? ¿Cómo cambiarán tus gastos a lo largo de los años? ¿Todavía podrás ahorrar dinero para la jubilación con tus nuevos impuestos a la propiedad? ¿Cuánto deberías haber ahorrado? Estas son preguntas geniales y cualquiera que decida trabajar debería ayudarte a transitar por este nuevo terreno.

Si son jóvenes y piensan tener hijos, sus grandes preguntas sobre cómo obtener una hipoteca pueden relacionarse con si uno de ustedes podrá dejar de trabajar y criar a sus hijos. ¿Cómo afectará tu hipoteca las proyecciones a largo plazo para el crecimiento de sus activos? Si la educación privada está sobre la mesa, ¿cómo ajustará tu plan financiero, o deberías comprar una casa en un mejor distrito escolar público? Además, ¿qué nombre debería aparecer en el título de la casa? Estas son solo algunas de las preguntas que las parejas casadas deben considerar.

El prestamista está esencialmente preocupado por tu capacidad para pagar su préstamo. Quieren saber si tu puntaje de crédito es bueno y si tienes una relación de ingresos altos a bajos. ¿Es el préstamo un riesgo de equidad? Es decir, ¿tienes suficiente para el pago inicial? ¿Tienes suficientes activos en reserva? Esta es la razón por la que a veces es una mejor opción trabajar con un agente hipotecario. Las preocupaciones del que presta son generalmente las mismas que las del prestatario.

Tony Sabella de Opes Advisors en Cupertino, California, ha estado en el negocio hipotecario durante 25 años y está aprobado para prestar en los 50 estados. Él sabe que es un mercado competitivo y cree que es crucial obtener la aprobación previa para un préstamo. "El proceso de aprobación previa te da una idea clara de los fondos que deberás cerrar en tu hogar", dice Sabella. El agente inmobiliario Marc Hernandez con Douglas Elliman Real Estate, con sede en Nueva York, está de acuerdo: "Cuando estés listo para ofertar en una propiedad, la clave es pasar a la mesa de negociación con fondos verificables. Para hacerlo, debes obtener una carta de aprobación previa, por lo que encontrar un prestamista calificado y profesional para trabajar es fundamental. Definitivamente es un pago por jugar". Así que profundicemos en el proceso de aprobación previa y descubramos exactamente cómo funciona.

"Las tasas de interés anunciadas en línea son muy generales", dice Marty Yeghishian, un corredor de hipotecas con Option One Lending. Es solo después de evaluar una lista de verificación de crédito que incluye extractos bancarios, dos años de declaraciones de impuestos, dos años de W-2 o comprobantes de pago recientes, y completando una solicitud y autorización de préstamo que permite a una compañía hipotecaria trabajar en nombre de su cliente que una determinación realmente precisa de si tiene lo suficiente para siquiera calificar para una hipoteca entra a la vista.

Obtener la pre aprobación te da cinco ventajas. El primero, Sabella dice: "Conocer tu rango de precios le da una comprensión clara de los fondos que necesitarás para finiquitar tu casa". En segundo lugar, conocer tu puntaje crediticio y aumentarlo antes de comprar una hipoteca puede ahorrarte dinero a largo plazo. En tercer lugar, el vendedor es seguro. Tendrás una ventaja sobre los compradores que no están precalificados. En cuarto lugar, trabajarás más eficientemente con tu agente de bienes raíces. En quinto lugar, sabrás tu pago mensual máximo en función de tu presupuesto personal.

Las calculadoras de hipotecas, como esta, pueden ser divertidas para experimentar, pero cuidado. Es fácil caer en la trampa de pensar que puede ejecutar números en línea y obtener una estimación precisa de su hipoteca futura, pero la conclusión es que hay muchos factores que entran en este cálculo, incluidas tus declaraciones de impuestos, la cantidad de ingresos que ganas y tu puntaje de crédito. A menudo se recomienda que no más del 28 por ciento del ingreso bruto de uno vaya a la hipoteca.

Tu puntaje de crédito afecta tu capacidad para obtener un préstamo más grande. ¿Recuerdas esos préstamos de la FHA? Incluso los solicitantes de préstamos de la FHA ahora deben tener un puntaje crediticio de 580 o superior. Tener un puntaje de crédito más alto significa que los prestamistas tienen más confianza en que se los devolverás. Si tienes un puntaje de crédito de 700 o superior, es probable que obtengas una tasa de interés más baja.

Si estás comprando un condominio o una casa unifamiliar, tus tasas de interés variarán significativamente. Yeghishian, el corredor hipotecario con Option One Lending, lo explica de esta manera: "Los préstamos para condominios conllevan mayores tasas de interés porque, históricamente, si hay una angustia en el mercado, los precios de los condominios bajan más rápido, lo que significa que son una inversión más riesgosa para los prestamistas. "

El tipo de ocupación de una propiedad afecta tu tasa de interés, es decir, si está ocupada por el propietario o una inversión. La ocupación del propietario tendrá una tasa de interés más baja. El monto de tu préstamo y el monto de tu pago inicial también pueden cambiar tu tasa. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor será la tasa de interés, en general. Los préstamos especialmente grandes o pequeños también pueden tener tasas más altas.

Puedes encontrar que no tienes suficiente dinero para un pago inicial sustancial. Aquí es donde lidiar con un corredor puede funcionar a tu favor. Yeghishian dice: "Solicitar una segunda hipoteca en combinación con la primera, podría ser beneficioso". Básicamente, si no tienes el 20 por ciento completo para tu pago inicial, puedes solicitar dos préstamos al mismo tiempo. Al dividir el préstamo en una primera y una segunda hipoteca, puedes evitar pagarle al prestamista un seguro hipotecario costoso.

Si después de determinar tu préstamo, calcular tus pagos y tus tasas de interés, encuentras que su hipoteca aún es demasiado alta, puedes reducir las tasas de interés comprando puntos. Un punto de hipoteca es una tarifa igual al 1 por ciento del monto del préstamo. Una hipoteca de 30 años y $ 300,000 podría tener una tasa del 7 por ciento pero con un cargo de un punto de hipoteca, o $ 3,000. Cuantos más puntos pagues, menor será la tasa de interés. Los prestatarios normalmente pagan hasta tres o cuatro puntos, dependiendo de cuánto desean bajar sus tarifas.

El seguro hipotecario protege al prestamista en caso de que el propietario incumpla los pagos. La razón principal por la que un prestamista puede requerir un seguro hipotecario tiene que ver con ese pago inicial del 20 por ciento. Si no puedes hacer ese pago inicial, puedes encontrarte desembolsando un "0.3 a 1.5 por ciento adicional del préstamo original en un año" de acuerdo con Bankrate, un servicio independiente de comparación financiera. El seguro hipotecario puede ser costoso, a menudo cuesta cientos de dólares al año.

De acuerdo, digamos que has estado en tu banco, o conectado con un intermediario, y has seguido los pasos, y ahora estás pre aprobado. Ahora puedes comenzar a buscar casas. Yeghishian dice: "El siguiente paso es que recibirás una carta especificando tu aprobación, los términos del préstamo y los costos. Una vez que tengas la tranquilidad, puedes comenzar a comprar una casa". En este punto, el agente de bienes raíces trabaja con el comprador de la vivienda, y el corredor temporalmente se hace a un lado. Cuando se encuentra una propiedad y se acepta una oferta, comienza el proceso de custodia y se negocian los términos de compra. Esto es cuando el corredor, la compañía de título, la compañía de títulos y el agente de bienes raíces trabajan juntos para completar la venta.

El proceso del título es uno de los aspectos más importantes del cierre de esa hipoteca. Una compañía de títulos se asegura de que el título de un bien inmueble sea legítimo y luego emite un seguro de título para esa propiedad. El proceso protege al comprador contra pérdidas financieras de posibles defectos o gravámenes a la propiedad. Si bien el seguro de automóvil o de salud protege contra los eventos que pueden ocurrir, el seguro de título protege al nuevo propietario de los eventos que pueden haber sucedido en el pasado. Los problemas con el título pueden venir en forma de gravámenes, defectos a la propiedad o servidumbres. La función principal del seguro de título es eliminar todos los riesgos y prevenir la pérdida del nuevo propietario.

Antes de que se otorgue el título, el comprador puede tener contingencias escritas en el acuerdo de compraventa que deben abordarse. Hay muchos tipos de contingencias y no hay límite para las formas en que pueden complicar una transacción de propiedad, pero como estamos discutiendo la hipoteca veamos una contingencia hipotecaria típica: la tasación de la vivienda. Los prestamistas hipotecarios utilizan las tasaciones de la vivienda para asegurarse de que la propiedad que se compra valga la cantidad que el comprador haya aceptado pagar y que valga la cantidad que están aceptando prestar. La tasación de una casa le da al comprador la opción de negociar el precio de compra o cancelar el trato. También le da al prestamista esa opción también.

Estos también se llaman segundas hipotecas. Con una línea de crédito con garantía hipotecaria, puedes realizar renovaciones necesarias, pagar facturas, realizar pagos de matrícula o solicitar dinero en efectivo para emergencias. Al igual que otros tipos de hipotecas, los HELOC pueden tener tasas fijas o variables, y los HELOC también pueden ser deducibles de impuestos. Para calificar para un HELOC, debes tener capital disponible en tu hogar.

Casi cualquier prestamista que puede completar una transacción de compra tendrá la capacidad de hacer un refinanciamiento también. De acuerdo con la Mortgage Calculator, "El refinanciamiento generalmente se usa para obtener una nueva hipoteca en un esfuerzo por reducir los pagos mensuales". Sin embargo, ese no es siempre el caso. Algunos refinanciamientos en realidad pueden elevar los pagos de su hipoteca, pero echemos un vistazo a las tres razones principales para refinanciar tu casa.

La razón más común por la que los propietarios refinancian es para reducir la tasa de interés para pagar menos en la hipoteca. Digamos que tu tasa actual es del 5 por ciento y la nueva tasa es del 3.5 por ciento. Refinanciar el préstamo con diferentes términos tendría sentido. Debido a los costos de refinanciamiento (tasaciones, tarifas de solicitud de préstamos y búsquedas de títulos), la regla general es asegurarse de que la nueva tasa de interés sea al menos un 1 por ciento más baja que tu tasa actual.

Según Bank of America, este tipo de refinanciamiento paga tu primera hipoteca existente, y los fondos restantes te pertenecen y puedes usarlos como desees. Yeghishian lo explica de esta manera: "Si tu propiedad vale $ 100K, y tu préstamo actual es de $ 60K, tienes $ 40K en patrimonio. Podrías cancelar tu préstamo actual de $ 60K reescribiendo una nueva hipoteca por un préstamo de $70K . Pero tiene que haber una razón y un beneficio para retirar el dinero porque tu hipoteca aumentará". Tal vez estás pagando un préstamo estudiantil, y has descubierto que gastas $ 350 adicionales por mes, en última instancia costará más que un aumento en el pago de la hipoteca. Decidas lo que decidas, debes trabajar con los números.

Una tercera razón por la que puedes desear cambiar los términos de tu préstamo es cancelar tu hipoteca más rápido. Digamos que tienes una hipoteca a 30 años y cambias a una hipoteca a 15 años, tus pagos generales pueden subir, pero estarías pagando más acciones o capital, y menos interés en tu préstamo. Si tienes una hipoteca de tasa ajustable o ARM, esto podría ser beneficioso. Los ARM tienen una tasa de interés fija inicial, pero después de un período de tiempo, esa tasa de interés se vuelve ajustable y fluctúa con el mercado. Refinanciar en este caso puede ahorrarte dinero.

Estos son préstamos respaldados por el gobierno que permiten a los propietarios actuales aprovechar el capital de su casa. A veces es un préstamo apropiado para personas mayores a las que no les importa vender su propiedad o dejarla en manos de otra persona. Estos tipos de hipotecas requieren bastante planificación, y para ser elegible, la FHA exige que todos los propietarios tengan al menos 62 años de edad.