11 Cosas que Pueden Ir Mal en la Venta de una Casa

Comprar una casa es emocionante y estresante. Puede tomar semanas o incluso meses encontrar el lugar perfecto, pero cuando finalmente lo hacen, los futuros propietarios afrontan, entonces, más espera mientras el proceso de compra se desarrolla poco a poco. Después de presentar una oferta y un depósito de fianza, encontrar una manera de pagar por la casa soñada es el siguiente obstáculo a superar. Mientras muchos compradores pagan en efectivo , la mayoría (66 por ciento) financia la compra a través de un prestamista. Para ellos, asegurar una hipoteca puede llevar tiempo y teñido de incertidumbre hasta el momento en el que las llaves son volteadas. Mucho puede salir mal durante el proceso de completar la transacción que puede poner a un lado o descarrilar, completamente, el cierre.
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Al comprar una casa, el prestamista del comprador a menudo requiere una valoración independiente de la propiedad. Incluso si el vendedor y el comprador acuerdan en un precio, el prestamista quiere asegurar que la propiedad es, ciertamente, digna de esa cantidad. Si el coste estimado es más bajo que el precio de venta, el comprador puede que necesite pagar en efectivo la cantidad no financiada por la compañía de la hipoteca. Por ejemplo, si el comprador y el dueño coinciden en un precio de venta de $250.000, pero una valoración determina que la casa vale $235.000, el comprador puede que tenga que conseguir $15.000 de gastos extra para completar la compra. Si la diferencia es demasiado para que el comprador la maneje, hay tres opciones: encontrar financiación adicional en otro lugar, pagar por otra valoración, o retirarse del acuerdo. (En el último caso, si el contrato de venta tiene una "contingencia de tasación", el depósito en garantía del comprador será devuelto; si no, podría perderse).

Dependiendo de dónde está situada la casa, un prestamista puede que necesite al comprador para pagar por seguro de alto riesgo costoso para proteger los activos de desastres como inundaciones o terremotos. Es importante que los compradores sepan si una casa está en una zona propensa a inundación o terremoto antes de presentar una oferta, si desean evitar el gasto adicional. Otro trato roto: una incapacidad de obtener seguro de propiedad, que puede pasar si la casa está en mal estado o presenta una historia de reclamos.

Incluso si el comprador está pre aprobado para un préstamo, los problemas pueden surgir en el último minuto. Si el prestatario pierde un empleo, se divorcia, hace una compra grande, o experimenta algún cambio en las circunstancias que podría alterar la capacidad de retribuir un préstamo, el prestamista podría cambiar los términos del préstamo (o incluso negarlo). Si los términos cambian y el comprador no está de acuerdo con ellos, la nueva financiación tendría que ser encontrada, resultando en un retraso. Las demoras pueden ocurrir también si la financiación ha sido aprobada pero el paquete del préstamo no ha sido completado a tiempo para el cierre.

Entre el momento en que una oferta es aceptada y el momento en que las llaves cambian de manos, una búsqueda de título de la propiedad debe ser llevada a cabo. Si hay un derecho de retención (esto es, una deuda no pagada que lista la casa como aval), la venta no se puede completar. Si las reparaciones son hechas durante el período de depósito pero el vendedor no ha pagado a los contratistas todavía, un gravamen de última minuto podría ser colocado en la propiedad.

Antes de cerrar, el comprador debe tener la casa inspeccionada para termitas y otros insectos que destruyen la madera. Una infestación puede ser razón suficiente para que un prestamista se arrepienta del trato, incluso si el comprador y el vendedor quieren continuar. Si la infestación es manejable, el tratamiento de las plagas debe ser completado antes del cierre. Si eso no es posible, los términos de la venta pueden estipular que un crédito es ser dado al comprador para cubrir el costo de exterminación.

Una segunda inspección debe ser conducida para evaluar la integridad de la casa. Igual que con una infestación de insecto, un techo dañado o tubería con fugas pueden llevar a retrasos. Si los problemas se presentan, las partes tienen que decidir si el vendedor completará las reparaciones antes de cerrar o el comprador recibirá compensación por trabajo para ser hecho después.

Muchos compradores piden hacer una guía rápida de la casa después de que el vendedor se ha mudado, a menudo dentro de un día o dos del cierre. Si los muebles o una alfombra estaban escondiendo daños, o los peones pusieron un agujero en la pared, el cierre puede que sea retrasado porque ambas partes decidieron cómo encargarse de cualquier problema que se presentara. A veces los compradores y vendedores están dispuestos a pasar por alto pequeños detalles. Por ejemplo, los compradores puede que no se preocupen tanto por una pequeña abolladura si la propiedad ha recibido múltiples ofertas. El contrato de compra firmado cuando la oferta fue aceptada normalmente describe cómo los retrasos se deben manejar.

En octubre de 2015, la divulgación familiar pero redundante de Verdad en los Préstamos, la Estimación de Buena Fe, y las formas de Pago HUD-1 fueron reemplazadas por nuevas formas pretendidas a hacer el proceso y la información más clara para los prestatarios. Ahora, los prestamistas de hipoteca deben enviar un formulario de Estimación de Préstamo dentro de los tres días hábiles de recibir una solicitud y una Divulgación de Cierre, que tiene los términos de la oferta real del préstamo, al menos tres días hábiles antes del cierre para dar a los prestatarios la oportunidad de revisarlo. Si los términos de la hipoteca cambian durante aquellos tres días finales, el prestamista puede que esté obligado a enviar al prestatario un nuevo formulario de Divulgación de Cierre y la ventana de revisión de tres días se restaura.

El comprador debe llegar al cierre con copias de póliza de seguro de los propietarios, la prueba de pago para el seguro, una identificación con foto y fondos certificados para los costos del cierre. Una transferencia bancaria electrónica puede que sea aceptada pero podría demorar el cierre si la transferencia está retrasada. Si el comprador olvida cualquiera de estos documentos, el cierre puede que sea pospuesto.

Después de que todo el papeleo ha sido presentado y se han realizado las evaluaciones e inspecciones, todo lo que queda típicamente es la firma de documentos que otorgan la propiedad al nuevo dueño. Aunque las empresas de título o los abogados generalmente preparan el mayor número de formularios, incluso los profesionales han sido conocidos de cometer errores. Errata o documentos perdidos normalmente no anularán un acuerdo, pero los errores pueden retrasar el cierre por unas pocas horas o días.

Aunque es inusual, hay ocasiones en que el comprador o vendedor tiene un cambio de parecer y ya no desea continuar con la transacción. Pero la terminación de un acuerdo a la mitad viene a un costo. Por ejemplo, el comprador podría perder el depósito en garantía o pagar al vendedor por las pérdidas si la casa es vendida más tarde por un precio menor. El vendedor podría ser obligado a pagar los costos incurridos en el comprador (p. ej., inspecciones, honorarios del prestamista) o legalmente obligado a completar el acuerdo.